Bellvehi Advocats

En el presente artículo, escrito desde un enfoque principalmente jurídico, nos planteamos si realmente conviene y sería oportuna, en estos momentos, la regulación jurídica de los Condohoteles y otras figuras afines.

La realidad normalmente va por delante de la legalidad y cuando la legalidad se quiere adelantar a la realidad, la mayoría de las veces se convierte en un corsé que frena y distorsiona la actividad económica y que debe acabar siendo revisada, muchas veces mal y demasiado tarde.

Por lo tanto, en materia de condohoteles y figuras afines, nos situamos en una disyuntiva que nos hace plantear qué frenaría más la proliferación de nuevos proyectos de dicha naturaleza, la falta de regulación específica o bien una regulación detallada de la materia.

Es cierto que los condohoteles ya están inventados y que no se trata de un nuevo “producto” a nivel mundial en el sector turístico, pero también es cierto que bajo la denominación “condohoteles” se pueden hallar distintas figuras jurídicas y existen muchas otras que podrían ser válidas, dependiendo la elección de unas u otras de las circunstancias y del contexto donde deban desarrollarse.

En este punto, no puedo resistirme de ir al origen de la cuestión jurídica que nos estamos planteando, conocida como “el principio de la autonomía de la voluntad” y expresamente regulada en los artículos 1.254 y 1.255 del Código Civil, que dicen literal y respectivamente lo siguiente:

Art. 1.254: “El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”.
Art. 1.255: “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”.

La materia de los condohoteles y figuras afines se halla jurídicamente, en gran medida, en el ámbito de la contratación civil y mercantil; debiendo estructurarse y definirse mediante contratos cuya naturaleza puede ser diversa.

En el ámbito contractual de los condohoteles y figuras afines no sería correcto, en estricta técnica jurídica, hablar de “vacío legal”, puesto que la falta de regulación específica sobre determinados contratos no implica que no exista una regulación general a la que deban someterse y que les da cobertura jurídica. Podemos hablar de contratos “atípicos”, pero no “alegales”.

Además, en realidad, las principales figuras jurídicas que pueden dar más juego en la materia que nos interesa están, en su mayoría, reguladas expresamente en el ordenamiento jurídico español, destacando las siguientes:

a) El condominio puro: La expresión “Condohoteles” viene de “condominio” que es lo mismo que “comunidad de bienes”, regulada en los artículos 392, siguientes y concordantes del Código Civil. Así vemos que: “hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”. El Código Civil establece detalladamente el régimen jurídico por el que deben regirse los condominios a falta de contrato entre los comuneros.

b) La propiedad horizontal: Conviene también tener presente que el ordenamiento jurídico español prevé un régimen especial de comunidad de bienes, regulado en la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre propiedad horizontal. La especialidad viene dada porqué ya no nos hallamos en un reparto de cuotas indivisas sobre un bien inmueble, sino en un reparto de la propiedad entre zonas o partes privadas y otras comunes. Aquí ya no hablamos de comuneros sino de copropietarios.

c) Aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles: Otro régimen jurídico especial de la comunidad de bienes lo encontramos en la Ley 42/1998, de 15 de Diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, la mal llamada “multipropiedad” o también “clubes de vacaciones o “residenciales”.

d) Usufructo: Por otro lado, tenemos la figura del usufructo, que también puede dar juego en la materia analizada, regulado en los artículos 467, siguientes y concordantes del Código Civil; consistente en el derecho a disfrutar de bienes ajenos. El usufructo puede constituirse mediante contrato con amplias facultades de las partes para regularlo.

e) Arrendamiento: El contrato de arrendamiento también es un contrato típico, regulado por la Ley 29/1984, de 24 de Noviembre, de arrendamientos urbanos, existiendo regulaciones específicas que desarrollan esta materia, por ejemplo en materia de apartamentos turísticos y viviendas turísticas vacacionales (RD 2877/1982, de 15 de Octubre).

El problema, desde mi punto de vista, no es la falta de regulación específica de los condohoteles o figuras afines en el ordenamiento jurídico español, sino que dicha falta de regulación la veo por ahora como algo positivo. El problema es que existen determinadas regulaciones, civiles y urbanísticas principalmente, que pueden provocar que determinados contratos pudieran situarse al margen de la Ley o en zonas donde la ambigüedad y la duda en la interpretación se preste a frenar la imaginación, la actividad y, en definitiva, la economía.

¡Suprimamos dichas barreras legales y con eso basta; por ahora! Cuando tengamos más experiencia y hayamos visto cómo los operadores turísticos han resuelto sus proyectos imaginativamente y conforme a sus necesidades, peleándose con los notarios y registradores y con las distintas administraciones, regulemos sobre lo aprendido y de forma mínima, fijando sólo un marco de actuación, pero no seamos intervencionistas en esta materia que como más puede dar de sí es poniéndole las mínimas barreras posibles.

La regulación de esta materia en estos momentos, conllevaría la presión al legislador no sólo desde el sector turístico, sino también y quizás más, desde el sector inmobiliario y financiero que verían en los condohoteles un producto muy apetecible, lo que podría conllevar que la regulación final no fuera precisamente pensada para buscar el mejor desarrollo de la actividad turística hotelera.

Además, tengamos en cuenta que algunas comunidades autónomas españolas tienen competencia en derecho civil y todas ellas en turismo y urbanismo, dependiendo esta última materia, en gran medida, de los ayuntamientos, lo que hace todavía mucho más compleja la situación. No es de extrañar, como ya estamos acostumbrados, que lo que no pueda ser válido en una determinada localidad española lo sea en otra y así pasará seguro en materia de condohoteles y figuras afines.
De hecho, debemos considerar que ya existen proyectos de condohoteles en marcha en España y algunos de ellos ya se están comercializando, lo que es una prueba evidente de que algún empresario ya está encontrando fórmulas legales para conseguirlo.

Centrada así la materia, en pleno ejercicio de la autonomía de la voluntad, legalmente reconocida, propongo y sugiero que nos dejemos llevar y nos pongamos a imaginar, diseñar e inventar nuevos “productos turísticos” que puedan englobarse bajo la denominación de condohoteles; sin que nos limitemos a copiar lo que se haya podido hacer hasta ahora en los Estados Unidos de América, en estados del Caribe, en Francia o en otros lugares.

Considero que en esta materia, como en tantas otras, el que sea más imaginativo y valiente, debiendo contar siempre con el mejor asesoramiento técnico y conociendo bien las circunstancias y contexto que le rodean, triunfará seguro.

Es curioso, pero si nos ponemos a pensar en distintas posibilidades y alternativas viables, éstas aparecen con distintas formas y características si las imaginamos desde la óptica del operador turístico, del promotor inmobiliario o del operador financiero y es que realmente el condohotel puede ser un producto turístico, inmobiliario o financiero, según como se estructure o quizás, lo más acertado, es decir que son los tres productos en uno.

Puestos a imaginar, la fórmula del condominio, con todas sus variantes y modalidades, puede ser muy válida y no debería encontrar muchas barreras legales, puesto que la propiedad del inmueble es de los comuneros y regulan su relación contractual con una cadena hotelera que explotará el inmueble y pueden pactar libremente lo que quieran, reservarse días para utilizar habitaciones, gozar de servicios del hotel, participar en los beneficios o cobrar un arrendamiento.

La fórmula de la división horizontal, puede acarrear más problemas, sobretodo por las dificultades que nos pondrán notarios y registradores para considerar finca registral inscribible a una habitación y por los demás inconvenientes administrativos, financieros y burocráticos que ello puede suponer. En este punto sí que podríamos hablar de vacío legal y sería bueno que se regulara expresamente este extremo. No obstante, a pesar de ello, pueden buscarse alternativas y soluciones alrededor de dicha figura que pueden ser válidas.

Siendo más imaginativos y entrando en el ámbito mercantil y societario, podríamos pensar en que el inmueble fuera propiedad de una sociedad mercantil en la que los propietarios o partícipes no fueran directamente propietarios del inmueble sino accionistas o socios de la sociedad propietaria que fuera la que contratara con la cadena hotelera. ¿Parece más fácil, verdad?. Incluso podría ser la propia sociedad la que explotara el hotel con un régimen contractual y/o estatutario especial entre accionistas, con derechos y obligaciones distintos entre ellos en función de la condición de socio industrial o capitalista. Otra cuestión distinta es si esta fórmula también debiera denominarse “condohotel”; no obstante, creo que esto es lo menos importante.

Siguiendo por el camino marcado, si nos fijamos más en el ámbito financiero; ¿porqué no buscamos fórmulas de capital riesgo, sociedades o fondos de capital riesgo que tomen posiciones en el capital de sociedades que adquieran dichos inmuebles para ceder su explotación hotelera, con determinados derechos especiales para los titulares de dichas sociedades o fondos?.

O si nos fijamos más en el sector inmobiliario; ¿porqué no lo planteamos como un producto inmobiliario más, en el que el Promotor ya tiene formalizado un contrato con una cadena hotelera y los futuros comuneros, copropietarios, accionistas o partícipes ya adquieren la propiedad en un régimen previamente determinado al que se subrogan?.

Todas dichas fórmulas tienen y deben tener un elemento común, a mi modo de ver, que es la oportunidad real de inversión del ahorro privado de los comuneros, copropietarios, accionistas o partícipes. Ahí está el secreto del éxito.

Jordi Bellvehí
jordi.bellvehi@legallink.es
Socio

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