Artículo Legal Destacado. Bellvehi Advocats

En el present article, escrit des d’un enfocament principalment jurídic, ens plantegem si realment convé i seria oportuna, en aquests moments, la regulació jurídica dels Condohotels i altres figures afins.

La realitat normalment va per davant de la legalitat i quan la legalitat es vol avançar a la realitat, la majoria de les vegades es converteix en una cotilla que frena i distorsiona l’activitat econòmica i que ha d’acabar essent revisada, moltes vegades malament i massa tard.

Per tant, en matèria de condohotels i figures afins, ens situem en una disjuntiva que ens fa plantejar què frenaria més la proliferació de nous projectes d'aquesta naturalesa, la falta de regulació específica o bé una regulació detallada de la matèria

És cert que els condohotels ja estan inventats i que no es tracta d'un nou “producte” a nivell mundial en el sector turístic, però també és cert que sota la denominació “condohotels” es poden trobar diferents figures jurídiques i n’existeixen moltes altres que podrien ser vàlides, depenent l'elecció d'unes o altres de les circumstàncies i del context on s’han de desenvolupar.

En aquest punt, no puc resistir-me d'anar a l'origen de la qüestió jurídica que ens estem plantejant, coneguda com “el principi de l'autonomia de la voluntat” i expressament regulada en els articles 1.254 i 1.255 del Codi Civil, que diuen literalment i respectivament el següent:

Art. 1.254: “El contracte existeix des que una o diverses persones consenteixen en obligar-se, respecte d'una altra o altres, a donar alguna cosa o prestar algun servei”.
Art. 1.255: “Els contractants poden establir els pactes, clàusules i condicions que tinguin per convenient, sempre que no siguin contraris a les lleis, a la moral, ni a l'ordre públic”.

La matèria dels condohotels i figures afins es troba jurídicament, en gran mesura, en l'àmbit de la contractació civil i mercantil; havent d'estructurar-se i definir-se mitjançant contractes la naturalesa dels quals pot ser diversa.

En l'àmbit contractual dels condohotels i figures afins no seria correcte, en estricta tècnica jurídica, parlar de “buit legal”, ja que la falta de regulació específica sobre determinats contractes no implica que no existeixi una regulació general a la qual s’hagi de sotmetre i que els dóna cobertura jurídica. Podem parlar de contractes “atípics”, però no “alegals”.

A més, en realitat, les principals figures jurídiques que poden donar més joc en la matèria que ens interessa estan, en la seva majoria, regulades expressament en l'ordenament jurídic espanyol, destacant les següents:

a) El condomini pur:L'expressió “Condohotels” ve de “condomini” que és el mateix que “comunitat de béns”, regulada en els articles 392, següents i concordants del Codi Civil. Així veiem que: “hi ha comunitat de béns quan la propietat d'una cosa o d'un dret pertany pro indivís a diverses persones”. El Codi Civil estableix detalladament el règim jurídic pel qual han de regir-se els condominis a fala d’un contracte entre els comuners.

b) La propietat horitzontal: Convé també tenir present que l'ordenament jurídic espanyol preveu un règim especial de comunitat de béns, regulat en la Llei 49/1960, de 21 de Juliol, sobre propietat horitzontal. L'especialitat ve donada perquè ja no ens trobem en un repartiment de quotes indivises sobre un bé immoble, sinó en un repartiment de la propietat entre zones o parts privades i altres comunes. Aquí ja no parlem de comuners sinó de copropietaris.

c) Aprofitament per torns de béns immobles: Un altre règim jurídic especial de la comunitat de béns el trobem en la Llei 42/1998, de 15 de Desembre, sobre drets d'aprofitament per torns de béns immobles, la mal anomenada “multipropietat” o també “clubs de vacances” o “residencials”.

d) Usdefruit: D'altra banda, tenim la figura de l'usdefruit, que també pot donar joc en la matèria analitzada, regulat en els articles 467, següents i concordants del Codi Civil; consistent en el dret a gaudir de béns aliens. L'usdefruit pot constituir-se mitjançant contracte amb àmplies facultats de les parts per a regular-lo.

e) Arrendament: El contracte d'arrendament també és un contracte típic, regulat per la Llei 29/1984, de 24 de Novembre, d'arrendaments urbans, existint regulacions específiques que desenvolupen aquesta matèria, per exemple en matèria d'apartaments turístics i habitatges turístics vacacionals (RD 2877/1982, de 15 d’ Octubre).

El problema, des del meu punt de vista, no és la falta de regulació específica dels condohotels o figures afins en l'ordenament jurídic espanyol, sinó que aquesta falta de regulació la veig ara com ara com quelcom positiu. El problema és que existeixen determinades regulacions, civils i urbanístiques principalment, que poden provocar que determinats contractes poguessin situar-se al marge de la Llei o en zones on l'ambigüitat i el dubte en la interpretació es presti a frenar la imaginació, l'activitat i, en definitiva, l'economia.
Suprimim aquestes barreres legals i amb això n’hi ha prou; per ara! Quan tinguem més experiència i hàgim vist com els operadors turístics han resolt els seus projectes imaginativament i conforme a les seves necessitats, barallant-se amb els notaris i registradors i amb les diferents administracions, regulem sobre el que hem après i de forma mínima, fixant només un marc d'actuació, però no siguem intervencionistes en aquesta matèria que com més pot donar de sí és posant-li les mínimes barreres possibles.

La regulació d'aquesta matèria en aquests moments, comportaria la pressió al legislador no només des del sector turístic, sinó també i potser més, des del sector immobiliari i financer que veurien en els condohotels un producte molt llaminer, el que podria comportar que la regulació final no fos precisament pensada per a buscar el millor desenvolupament de l'activitat turística hotelera.

A més, tinguem en compte que algunes comunitats autònomes espanyoles tenen competència en dret civil i totes elles en turisme i urbanisme, depenent aquesta última matèria, en gran mesura, dels ajuntaments, el que fa encara molt més complexa la situació. No és d'estranyar, com ja estem acostumats, que el que no pugui ser vàlid en una determinada localitat espanyola ho sigui en una altra i així passarà segur en matèria de condohotels i figures afins.

De fet, hem de considerar que ja existeixen projectes de condohotels en marxa a Espanya i alguns d'ells ja s'estan comercialitzant, el que és una prova evident que algun empresari ja està trobant fórmules legals per a aconseguir-ho.

Centrada així la matèria, en ple exercici de l'autonomia de la voluntat, legalment reconeguda, proposo i suggereixo que ens deixem portar i ens posem a imaginar, dissenyar i inventar nous “productes turístics” que puguin englobar-se sota la denominació de condohotels; sense que ens limitem a copiar el que s'hagi pogut fer fins a ara als Estats Units d'Amèrica, en estats del Carib, a França o en altres llocs.

Considero que en aquesta matèria, com en tantes altres, qui sigui més imaginatiu i valent, havent de comptar sempre amb el millor assessorament tècnic i coneixent bé les circumstàncies i context que l’envolten, triomfarà segur.

És curiós, però si ens posem a pensar en diferents possibilitats i alternatives viables, aquestes apareixen amb diferents formes i característiques si les imaginem des de l'òptica de l'operador turístic, del promotor immobiliari o de l'operador financer i és que realment el condohotel pot ser un producte turístic, immobiliari o financer, segons com s'estructuri o potser, el més encertat, és dir que són els tres productes en un.

Posats a imaginar, la fórmula del condomini, amb totes les seves variants i modalitats, pot ser molt vàlida i no hauria de trobar moltes barreres legals, ja que la propietat de l'immoble és dels comuners i regulen la seva relació contractual amb una cadena hotelera que explotarà l'immoble i poden pactar lliurement el que vulguin, reservar-se dies per a utilitzar habitacions, gaudir de serveis de l'hotel, participar en els beneficis o cobrar un arrendament.

La fórmula de la divisió horitzontal, pot implicar més problemes, sobretot per les dificultats que ens posaran notaris i registradors per a considerar finca registral inscribible a una habitació i pels altres inconvenients administratius, financers i burocràtics que això pot suposar. En aquest punt sí que podríem parlar de buit legal i seria bo que es regulés expressament aquest extrem. No obstant, malgrat això, poden buscar-se alternatives i solucions al voltant d'aquesta figura que poden ser vàlides.
Essent més imaginatius i entrant en l'àmbit mercantil i societari, podríem pensar que l'immoble fos propietat d'una societat mercantil en la qual els propietaris o partícips no fossin directament propietaris de l'immoble sinó accionistes o socis de la societat propietària que fos la que contractés amb la cadena hotelera. Sembla més fàcil, veritat?. Fins i tot podria ser la pròpia societat la que explotés l'hotel amb un règim contractual i/o estatutari especial entre accionistes, amb drets i obligacions diferents entre ells en funció de la condició de soci industrial o capitalista. Una altra qüestió diferent és si aquesta fórmula també hagués de denominar-se “condohotel”; no obstant, crec que això és el menys important.

Seguint pel camí marcat, si ens fixem més en l'àmbit financer; perquè no busquem fórmules de capital risc, societats o fons de capital risc que prenguin posicions en el capital de societats que adquireixin aquests immobles per a cedir la seva explotació hotelera, amb determinats drets especials per als titulars d'aquestes societats o fons?.

O si ens fixem més en el sector immobiliari; perquè no ho plantegem com un producte immobiliari més, en el qual el Promotor ja té formalitzat un contracte amb una cadena hotelera i els futurs comuners, copropietaris, accionistes o partícips ja adquireixen la propietat en un règim prèviament determinat al que se subroguen?.

Totes aquestes fórmules tenen i han de tenir un element comú, a la meva manera de veure, que és l'oportunitat real d'inversió de l'estalvi privat dels comuners, copropietaris, accionistes o partícips. Aquí està el secret de l'èxit.

Jordi Bellvehí

jordi.bellvehi@bellvehi.com

Soci

* * * * *