Bellvehi Advocats

在本文中，我们从法律的视角来分析关于产权式酒店及相关模式的法律管理条例选择在这个时机制订是否明智与恰当。

通常，客观存在总是发生在立法之前，当法律想要先行于客观存在，大多数情况下，它变得像束身衣一样阻止和扭曲经济活动，因此法律势必被修改，很多时候效果不佳并且耽误过久。

因此，就产权式酒店及相关模式这个问题，我们处于一个两难的境地,使我们思考什么将阻止此种类型新项目的扩展，是因为缺少专门法规还是因为法规过于繁琐。

的确产权式酒店已经存在，在旅游行业它不是一个世界/全球范围的新生产品，但这也是事实，在“产权式酒店”名义下，你会发现不同的合法模式并且也存在众多其他合法形式，依据市场情况以及发展环境，可选择一种或者其他形式。

在这点上，我无法不回归到我们所讨论的法律事务的起始或者根源上，民法第1.254和1.255条明文规定“自治原则”，原文分别如下：

1.254条：“合同存在基于一个或者几个人达成一致相互尊重保证给予某物或者提供某种服务”

1.254条：“立约人在不违反法律，违背道德和扰乱公共秩序的前提下，可以制定协议，条款和适合的条件”

产权式酒店及相关模式事务在法律上大部分属于民事和商业贸易领域；由于合同中组织架构及定义不同，其性质也会不同。

按照严格的法律技术含义，谈论产权式酒店及相关模式的合同处于法律的空白是不对的，一些合同缺少专门的法规支持并不意味着不存在常规法律，供人们遵守并提供给他们法律保障。我们可以谈论非典型合同，但并不违法。

此外，事实上，我们感兴趣的那些主要的法律形式，大部分体现在西班牙的法律制度规范中，主要内容如下：

a) 纯产权公寓：“产权式酒店”这种表述起源于“产权公寓”，意思为“社区地产”，民法392条以及相应法规明确阐述。由此，可以总结出“当一件事物和权力的所有权属于不同人并不可分割的时候，这就是社区地产”。民法制订了详细的法律系统，当共同业主之间合同缺失情况下，产权公寓必须遵守。

b) “横向所有权”产权式公寓：有必要熟记于心西班牙法律系统为社区地产做出了特别规定，详见1960年7月21日第49号，关于产权式公寓法规。法规的特殊性在于我们没有分摊不动产配额，而是在不同区域，对部分私人领域以及其他公共领域中的财产进行分配。在这里我们已经不再谈论共同业主而是联合业主。

c) 时间共享“分时享用不动产”：另一个特殊的关于社区财产的法律制度，我们可以在1998年12月15日第42号法规中找到，关于“分时享用不动产权利”被称为“时间共享”或 “度假或者居住俱乐部”。

d)用益权：另一方面，我们获得用益权，在分析的案例中也发挥了作用，民法第467条以及相应条款有明文规定；关于享有其他人资产权利。用益权可以通过合同实现，双方间多种授权加以管理。

e)租赁：租赁合同亦是一个典型的合同，1984年12月24日第29号法中规定了市区租赁，由此发展了现行专门法规，例如旅游公寓和旅游度假住房管理条例 ( 1982年10月15日第2877号皇家法令).

这个问题，我的观点是，西班牙法律制度中关于产权式酒店及相关模式的专门法规并不缺失，这种缺乏具体规定，在现阶段，我认为它有积极的一面。问题是存在某些规定，主要是民事和城市发展方面，可能致使某种合同处于法律边缘地带或者对如何解释法规存在模棱两可和疑问，导致阻止我们想象，行动最终阻碍经济。

在目前除掉这些障碍，就足够了！当我们有了更多的经验，看到旅游业经营者如何富有想象力的解决问题以及满足他们的需求，与公证员，登记员和不同的政府机构周旋，我们必须用我们所学习到的最低限度来规范它，只设置一个行动框架但是在这个事务上不要做干涉主义者，最多所能给与他们的即尽量设置最少的障碍。

在这个时候调控这个事务，立法者的压力将不仅仅来自于旅游部门，甚至更多来自于地产和金融部门，他们将会视产权式酒店为一个诱人的产品，这些可能导致最终法规不单纯考虑寻求酒店旅游业更好的发展。

此外，我们必须记住，西班牙一些自治大区，在民法以及所有法律中关于旅游业以及城市规化方面有立法权，后者，很大程度上属于市政府权限，使局面更加复杂。这种现象并非偶然，正如我们都已经习惯的，在一个特定的西班牙地区无效的法规，可能在另外一个地方有效，这种情况同样发生在产权式酒店及相关模式上。

事实上，我们必须考虑到西班牙已经存在产权式酒店项目并且其中的一些已经开始销售，这是一个很好的证据证明一些商人已经找到合法手段来运作它。

核心问题是，在完全行使法律认可的自制原则下，我提倡并建议我们放松心态，开始想象，设计和创造新型旅游产品，这些产品可能被包含在产权式酒店名义下；不要局限自我，单纯抄袭美国，加勒比海国家，法国或者其他地区目前所能做模式。

我认为在这个问题上，如同许多别的问题，那些越富有想象力和勇敢作为的人，以最好的技术建议为依托，明察市场情况以及投资环境，肯定会成功。

奇怪的是，如果我们考虑不同的可能性与选择，他们将会表现出各种形式与特征，如果我们从旅游经营者，地产销售商或金融机构的视角来想象他们，确实产权式酒店根据它们如何组织架构可以是一个旅游产品，不动产或者金融产品，或许应该更贴切的称它们为三合一产品。

我们来想象，产权式公寓形式，以及它所有变体及模式，可以是非常合法的，不应该有很多的障碍，由于不动产属于共同业主，他们与连锁酒店的合约关系可以开发不动产，自由达成协议满足他们的愿望，预定使用房间，享受酒店服务，参与利益分红或收取租金。

在横向产权的形式下，可能会导致更多的问题，尤其是公证员和登记员设置的难关，他们认为一个房间不能作为 “产业登记”以及其他的行政机关，金融和政府机构可能造成的不便。在这一点上，我们确实可以讨论法律空白，应该明确管理这个问题。尽管如此，可以围绕这种形式找到合法的替代方式和解决办法。

进一步想象，深入到商业和企业领域，我们可以认为不动产是商业公司的财产，其中所有业主或参与者不是财产的直接拥有人，而是属于股东或者合伙人组成的资产公司，公司与连锁酒店签订合同。似乎更容易理解，不是吗？甚至可能是同一企业利用合约及/或股东之间的特别合同开发酒店，通过他们之间行使不同的权利和义务成为工业合伙人或者投资合伙人。另一个不同的问题是，是不是这样的形式也应该被称做“产权式酒店”，不过，我认为这不是那么重要。

按照这个思路，如果聚焦金融领域，我们为什么不寻找风险投资，通过公司或风险投资基金形式参与公司资本，购买不动产后转让给酒店经营，这些公司或者基金的拥有者将享受特殊权利？

或者如果我们聚焦地产行业，为什么我们不把它视为其他的财产产品，当作是销售人员已经与连锁酒店签订了合同，未来共同业主，联合业主，股东或参与者在代替先前制订的制度下已经购买了资产。

所有这些模式都有且一定有一个共同因素，我认为这就是共同业主，联合业主，股东或参与者用他们赚来的钱用于投资的真正机会。这里，就是成功的秘密。

Jordi Bellvehí
合伙人
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