Condohoteles - Oтели находящиеся в совместной собственности и их совладельцы. Урегулируют ли их деятельность?

Опубликовано 5 октября 2006 года

В данной юридической статье мы рассмотрим целесообразно ли и возможно ли в настоящее время правовое регулирование отелей, находящихся в совместной собственности

Иногда законодательство отстает от реальной жизни. Когда законодательство желает двигаться впереди действительности это приводит к тому что оно превращается в преграду искажающую экономическую деятельность и должно быть пересмотрено, иногда это происходит несвоевременно.

Поэтому в отношении отелей и их совладелцев необходимо обсудить что же тормозит подобные новые проекты: отсутствие конкретных правил или другими словами подробное регулирование этого вопроса.

Это правда, что отели совместной собственности уже существуют и не являются новинкой на мировом туристическом рынке, но также верно, что под этим названием вы можете найти другие юридичиские лица, которые могут быть правомерными в зависимости от обстоятельств и условий в которых они развиваются.

В этот момент я не могу удержаться, чтобы не обратиться к правовым истокам вопроса который мы рассматриваем – принцип свободы волеизъявления который регламентируется статьями 1,254 и 1,255 Гражданского кодекса в которых говориться следующее:


Статья 1,254: "Контракт считается заключен с момента когда лицо или лица принимают на себя обязанность предоставить имущество или какие-либо услуги при обоюдном уважении друг друга."

Статья 1.255: "Стороны контракта могут устанавливать соглашения, положения и условия которые не противоречат моральным нормам, действующему законодательству и общественному порядку".


Деятельность отелей совместной собственности и их совладелцев в большей мере находится в гражданской и коммерческой сфере и регулируется на основе различных контрактов.

В договорной сфере Совладений Отелей и афилированых лиц было бы неверно говорить о “пробеле в законодательстве” в связи с отсутствием специального регулирования вышеупомянутых договоров. Это не значит что не существует общего регулирования, основанного на законе, которое они должны соблюдать. Мы можем говорить, что эти контракты не являются типичными, но они также не являются незаконными.

Кроме того, в дейсвительности основные юридические процедуры, которые происходят в данной сфере, которая нас интересует, в основном регулируются правовой системой Испании, обращая особое внимание на следующее:

а) Совместная собственность. Терминология совладение отелей или "Condohoteles" происходит от слова кондоминиум “condominio” что является "общность имущества" которая регулируется статьей 392, и согласована с Гражданским кодексом. Таким образом мы видим что существует общность имущества, если существует право собственности на какую-то вещь или недвижимость нескольких лиц. В Гражданском кодексе подробно установлена правовая система, которую должен соблюдать кондоминиум в случае отсутствия договоров между совладельцами.

б) Пай в жилищно-строительном кооперативе. Также надо иметь в виду, что испанская правовая система предусматривает специальную систему общности имущества, которая регулируется Законом 49/1960 от 21 июля, о собственности в жилищно-строительном кооперативе (в кондоминиуме) . Договор за печатью выдается потому что мы уже не находимся в распределении нераздельных квот недвижимой собственности, а в распределении собственности между зонами или частными лицами и между другими лицами, участвующими в прибыли. Здесь мы уже не говорим о совладельцах а о сособственниках.

C) Поочередное право пользования недвижимым имуществом. Иной правовой режим специально для общности имущества находим в законе 42/1998 от 15 декабря, о правах поочередного пользования недвижимым имуществом, под названием " multipropiedad " или " клубы для отдыха или проживания".

г) Узуфрукт. С другой стороны, имеем механизм узуфрукта который улучшает возможности по вопросу который мы анализируем, регулируемый статьей 467 согласно Гражданскому Кодексу, в котором говорится о праве пользования чужим имуществом. Узуфрукт возможно образовать посредством контракта с большими полномочиями сторон для его регулирования.

е) Аренда. Договор аренды также является типовым контрактом, регулируемым Законом 29/1984 от 24 декабря о городской ренте при существующих особых правилах регулирования этого вопроса, например по вопросу туристических апартаментов и жилищ (РД 2877/1982, 15 октября).

На мой взгляд проблема не в недостатке особого регулирования совладений отелей в испанской правовой системе, а наоборот что на данный момент отсутствие регулирования я рассматриваю как нечто положительное. Проблема в том, что существуют установленные регламенты, в основном гражданские и урбанизационные, которые могут привести к тому что установленные контракты могут находиться на грани закона или в зонах где двусмысленность и сомнения в отношении толкования приводят нас к остановке воображения и активности и в конечном счете тормозят экономику.

Удалить эти барьеры и этого достаточно, на данный момент! Когда у нас появится больше опыта, и мы видели, как туристические операторы решили свои проекты творчески и согласились на их потребности, борясь с нотариусами и регистрами с различными администрациями, мы должны регулировать то, что мы узнали как минимум, только установив рамки одного действия и положить минимум барьеров насколько это возможно.

Регулирование этого вопроса на данный момент вызвало бы давление на законодателей не только от туристического сектора, но также, и даже больше, от имущественного и финансового сектора, для которых condohotels будут очень соблазнительные. Это может привести к тому что это регулирование не будет четко продумано для поиска лучшего развития туристической деятельности отеля.

Кроме того, мы должны иметь в виду, что в некоторых автономиях испанского сообщества, есть подведомственность в области гражданского права, и все они в сфере туризма и градостроительства и все в значительной мере зависит от мэрии, что делает ситуацию еще более сложной. Это не редкость и мы уже привыкли, если что то не может быть действительным в определенном испанском населенном пункте оно может быть действительным в другом населенном пункте, и так будет происходить с condohoteles (отелями совместной собственности и их афилироваными лицами).

В самом деле, мы должны признать существование condohotels в Испании, и некоторые из них уже работают, что является очевидным доказательством того, что некоторые бизнесмены уже нашли юридические формулы, чтобы достичь этого.

По сути этого вопроса, юридически признанного, я предлагаю и нам предполагают что мы можем позволить себе начать воображать новый дизайн и изобретать новые туристские продукты, которые могут быть включены под наименованием condohotels (отели совместной собственности), а не только копировать то, что уже было сделано на данный момент в США, в Карибских государствах , во Франции или в других странах.

Я считаю, что в этом вопросе, как и во многих других, тот кто более творческий и смелый, всегда учитивая лучшие технические советы и хорошо зная обстоятельства и окружающий контекст, точно достигнет триумфа.

Будучи более творческими, и войдя в коммерческую и корпоративную сферу, мы могли бы думать о том, что недвижимость может быть собственностью коммерческой корпорации, где все владельцы или участники не были бы непосредственно владельцами собственности, а акционерами или партнерами корпоративной собственности, которые бы контрактировали с отелями. Кажется проще, не так ли?. Это даже может быть собственная компания, которая эксплуатирует отель по контракту и / или по законам системы между акционерами, с различными правами и обязательствами между ними при условии наличия промышленного или инвестированного партнера. Другой вопрос в том, что правильным ли будет термин "condohotel"?. Но я думаю, что это не так то уж важно.

Размышляя дальше на эту тему, если мы сконцентрируем внимание на финансовой сфере, почему бы нам не поискать компании или фонды венчурного капитала, которые существуют в компаниях для эксплуатации отелей с определенными специальными правами для регулирования этих компаний или фондов?.

Или, если мы рассмотрим детальнее сектор недвижимости, почему бы нам не представить его как еще один разновид недвижимости в котором учредитель уже заключил контракт с сетью отелей и будущих совладельцев, совместных владельцев, акционеров или участников которые уже приобрели имущество в режиме который определяется системой в порядке суброгации.

Все такие формулы имеют и должны иметь один общий элемент, с моей точки зрения, что является реальной возможностю инвестировать личные сбережения совладельцев, совместных владельцев, участников и акционеров. Вот в чем секрет успеха.



Jordi Bellvehí
jordi.bellvehi@bellvehi.com

  

  
*        *        *        *        *